新租赁准则执行中的几个常见实务问题

问题1、在新租赁准则下，政府对租金的定额补助是作为与资产相关还是与收益相关的政府补助？

答：如果确认了使用权资产的，则政府对租金的补助属于与资产（使用权资产）相关的政府补助，应在其折旧年限内摊销该项递延收益。

问题2、初始确认使用权资产和租赁负债时，承租方在租赁开始日确认租赁负债时是否包含增值税?

答：租赁开始日时，使用权资产和租赁负债的入账金额都是不含增值税的，可抵扣的进项税额在后续实际获得进项发票时确认。

租赁付款额，是指承租人为了获取租赁资产在租赁期内的使用权而向出租人支付的价款，围绕这一原则，租赁准则第十八条明确列出了属于租赁付款额的五项内容。

增值税是一种流转税，也是价外税，就租赁交易而言，出租人向承租人收取增值税的实质是代税务机关向承租人收取增值税并负责将其缴纳至税务机关。在这种情况下，目前比较普遍的看法是，出租人向承租人收取的增值税并非其“向承租人让渡资产使用权而收取的交易对价”的一部分，出租人本身并不享有这部分增值税（而是因此相应承担了对应的增值税纳税义务）。与之对应，承租人支付的增值税也就不是“为了获取租赁资产在租赁期内的使用权而向出租人支付的价款”，因此也就不属于租赁付款。

如果支付增值税所形成的进项税可以从销项税额中抵扣，公司作为承租人在租赁交易中支付的增值税其实与企业作为购买方在存货采购交易中所支付的增值税是类似的。公司在取得出租人开具的增值税专用发票时，按照支付或应支付的增值税金额，借记“应交税费——应交增值税（进项税额）”科目，贷记“银行存款”等科目。”

问题3：如果支付增值税所形成的进项税因为种种原因不可抵扣，公司是否可以将这些不可抵扣的进项税计入相应的使用权资产成本？

答：按照租赁准则第十六条的规定，使用权资产成本除了包括租赁负债和租赁开始日或之前支付的租赁付款额，还包括承租人发生的初始直接费用以及拆除及移除租赁资产、复原其所处场地预计将发生的成本等，而增值税不属于上述项目中的任何一项。

一方面，从理论角度看，一项长期资产一旦达到预定可使用状态，后续支出通常不应当资产化（除非其单独满足资本化条件），而使用权资产在租赁期开始日（即出租人提供租赁资产使其可供承租人使用时）就已达到预定可使用状态。

另一方面，从实务角度看，承租人发生向出租人支付增值税义务的时点（例如，有时可能是在取得出租人开具的租赁费发票时）可能与其初始确认相关使用权资产的时点并不相同，如果采用将不可抵扣的增值税计入使用权资产成本做法，承租人在后续期间可能需要频繁调整使用权资产成本及折旧金额，会计处理的成本和难度较大。

因此，综合以上原因，目前较为普遍的看法是，对于承租人发生的不可抵扣增值税，通常应当在发生时计入损益，而不调整计入使用权资产成本。

问题4、执行新租赁准则下产生的税会差异，是否需要确认递延所得税资产？

答：目前做法是初始确认租赁负债和使用权资产时不确认递延所得税，后续【使用权资产折旧+租赁负债相关利息支出】与税法上允许扣除的租金支出之间发生差异时确认递延所得税。

问题5、新租赁准则中租赁付款额包不包括每个月交的物业费？

答：物业费是接受服务的对价，因此不属于租赁付款额的范围之内。但要注意：如果将租赁和物业服务在同一个合同（或者两个相关联的合同）中约定，就需要关注合同总价在租金和物业服务这两部分之间的分配是否公允及合理。如果不合理的，则应参照新收入准则相关规定，依据这两者的单独售价比例对合同总价重新在这两部分之间分配，确定租金和物业费各自的合同金额，作为会计处理的依据。

说明：部分来自网络，部分来自视野陈奕蔚版主解答，特此感谢！

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